与房屋“养老金”息息相关的《珠海市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）将自5月1日起施行。

根据新规，无论是新房还是二手房交易，若是没有交纳物业专项维修资金，将严重影响房屋的过户或者抵押登记。

记者从珠海市住房和城乡建设局房产科获悉，随着社会的发展，房屋老龄化问题日趋严峻，物业专项维修资金作为房屋的“养老金”，其重要性日益凸显。

老旧小区在面临共用部位、共用设施设备维修时，缺乏明确的使用指引，导致大量物业专项维修资金沉淀，不能发挥有效用途，资金不到位、被挪用等情况屡有发生，容易引发业主、物业服务企业、建设单位之间的多重纠纷。

为进一步加强和规范物业维修资金的交存、管理和使用，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，珠海决定出台《珠海市物业专项维修资金管理办法》。

业主按照其拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金。

从所有权的角度，物业专项维修资金属于已交存资金的业主所有，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的管理原则。

物业所有权转让时，业主分户账户中结余的物业专项维修资金随物业所有权同时转让。

《办法》规定，业主申请办理物业的过户登记或者抵押登记时，市不动产登记机构应当通过市物业专项维修资金公众服务平台查询业主交纳物业专项维修资金的情况。

业主未依法交纳物业专项维修资金的，市不动产登记机构不予办理物业的过户登记或者抵押登记。

A 买新房

对于《办法》施行以后的新建物业，首期物业专项维修资金由建设单位按照《办法》规定的交存标准一次性代为交存，并在销售时一次性向业主收取，业主未依法向建设单位支付物业专项维修资金的，建设单位有权拒绝将房屋交付给业主。

也就是由房地产商先代交，售楼时再向业主收取。

B 二手房

对《办法》施行以前的物业，业主可以采用一次性或者分期的方式，自5月1日起按照以下标准向物业专项维修资金专户监管银行交存物业专项维修资金。

一次性交存标准：未配置电梯的住宅物业交存标准为70元/平方米；配置电梯的住宅物业交存标准为90元/平方米；

非住宅物业交存标准为100元/平方米。

分期方式交存标准：

未配置电梯的住宅物业按照每月0.3元/平方米、配置电梯的住宅及非住宅物业按照每月0.4元/平方米的标准分期交存。

《办法》明确指出，物业专项维修资金是指专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

所谓的物业共有部分，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

所谓共用设施设备，则一般包括：电梯、中央空调、天线、照明、消防设施设备、智能系统、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业服务用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。

无论是住宅、商住，还是办公、商业建筑的物业专项维修资金的交存、管理使用和监督均适用于此《办法》。

在实操层面，《办法》还制定了“一次性表决”规则，即在符合规定的情况下，业主依法一次性授权物业服务企业、业主委员会委员或者代行业主委员会职责的其他机构分批使用物业专项维修资金，使用物业专项维修资金时不需要再次表决。

“一次性表决”将大大提高物业专项维修资金使用的便利性，有效解决业主大会会议召开难的问题，为解决物业专项维修资金长期沉淀、不能发挥应有作用的问题，提供了新方向。

【记者】胡钰衎

链接

《珠建房规〔2019〕4号珠海市住房和城乡建设局关于印发《珠海市物业专项维修资金管理办法》的通知》

【作者】 胡钰衎

【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端