2022年，企业规模扩张势头强劲，行业规模持续外延进阶迅速。作为第三方专业机构，克而瑞希望通过对企业规模发展的研究监测，帮助物业服务企业清晰自身市场占位，把握企业定位及发展方向。

易居企业集团•克而瑞自2019年起，基于多年企业监测及克而瑞数据库的大数据抓取，发布物业服务企业规模榜单。

本榜单数据源于克而瑞第三方监测，具体数据以企业披露为准。

【榜单解读】

TOP10门槛提升9.26%

梯队差距拉大

一、TOP10门槛从2.7亿平方米提升至2.95亿平方米，同比提升9.26%

克而瑞物管CPIC监测显示，2022年有4家上榜企业在管面积突破5亿平方米。其中，碧桂园服务以99908万平方米的在管面积荣登榜首，万物云以90351万平方米的在管面积次之，雅生活集团以57146万平方米的在管面积居第三。

数据显示，2022年TOP10企业在管面积门槛值达2.95亿平方米，TOP30企业在管面积门槛值达9583万平方米，TOP50在管面积的门槛值达5936万平方米。

与2021年相比，TOP10门槛提升2500万方，增幅为9.26%；TOP30门槛提升2499万方，增幅为35.28%；TOP50门槛提升1628万方，增幅达37.79%；TOP100门槛提升2256万方，增幅达45.74%。随着头部物企在管规模基数的扩大，TOP10门槛增幅趋缓。

直拓市场竞争白热化

战略合作、合资合作增多

一、边拓边丢、边拓边亏成为常态

高额业绩压力之下，企业加速直拓步伐，但越来越多存量项目也正在流失，边拓边丢现象成为常态。以典型的三家上市物企来看，2020-2022年企业续约率均出现不同程度下滑，但整体来看国资物企整体仍优于民营企业。

从企业项目运营情况来看，以某头部物企为例，2019年以来，企业亏损项目大幅提升，2022年3月企业亏损项目占比高达37.21%。与这家头部物企一样，近几年行业内项目拓展如火如荼，但少有企业把更多精力放在如何运营好项目上，边拓边亏成为企业当下亟需解决的新问题。

二、单项目竞争激烈，业委会成立率提升加剧企业拓展难度

从单项目竞争来看，企业单项目拓展竞争正趋于白热化。根据克而瑞物管监测，单项目投标企业动辄10家以上，部分项目投标企业甚至达到20家。头部物企同台竞技也变得越来越频繁，以中山大学深圳附属学校2022-2023学年物业管理服务项目为例，华润万象生活、特发服务、招商积余、新大正等头部物企均赫然在列。

有质量的增长成为行业共识

随着资本市场的遇冷、服务满意度的下滑，企业意识到服务客户才是行业的本源。2022年11月22日，万科物业联合长城物业、绿城服务、中海物业签署了《住宅物业服务倡议书》，旨在呼吁“行业需回归本源、拒绝高毛利。”

12月15日，住房和城乡建设部部长倪虹在中国物业管理协会组织召开第五届理事会第六次全体会议上强调，物业管理是重要的民生行业，是落实“城市三分建七分管”理念的重要领域。

多家企业也不再将高增长作为第一发展目标，碧桂园服务、旭辉永升服务等企业均明确表示要结束大规模收并购动作，追求规模的收购已经不是企业的重点。多家企业更将品质发展排在规模发展之前，如世茂服务2021年以“有品质，高增长”为发展目标，2022年则将发展目标定义为“高品质增长”等。

回归本源，有质量的增长已逐渐成为行业共识，企业关注重点从过去资本市场、规模增长正重新回到客户需求本身。